公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会　

相模南支部メールマガジン　　　

発行責任者　相模南支部長　大塚亮一

製作責任者　相模南不動産事業協同組合理事長　長沢正彦

平成２７年の賀詞交歓会も皆様の御陰をもちまして無事、盛況にて納める事ができました。会員・組合員の皆様に心より感謝申し上げます。

当日は１２０名の方のご参加を頂き、会員間のコミニケーションはもとより、相模原市長、南区長、国会・県会・市会の各顧問議員の先生方や関係団体のご来賓の方々との親睦も大いに諮れたものと思います。

また、アトラクションとしてのビンゴ大会では、会員支援のための組織、（財）ハートステーションに協賛して頂き、景品のご提供にご協力頂きました。

「注」：(財)ハートステーションは、公益法人となった宅建協会が資金支出しにくくなった公益以外の事業や懇親会など、会員間の親睦等に要する費用（受益者負担・・・・・として会員が自腹負担する分）を、提携する業者支援事業者の利用高から還元助成してくれる組織です。

今年は、昨年暮れの衆議院に続き統一地方選挙の年です。相模原市は市長・県会議員・市会議員の、座間市は県会議員の選挙となります。
宅建業界は政策産業です。税制をはじめとする色んな法律・政策によって左右されます。我々協会会員の要望・陳情を届けるため、神奈川県不動産政治連盟＝通称、「神政連」と云う組織を結成し活動しています。そして、その実現に向けて顧問議員の皆様には力を注いで頂いております。

また、神政連の上部組織として全国１０万社にも及ぶ全国不動産政治連盟＝「全政連」と云うものがあります。中小・零細の業者からなるこの協会が会員を守り、大手に対抗するためにもなくてはならない組織です。　この政連の活動は以下のような成果を挙げています。　
　
今年の４月から宅建取引主任者の名称が、「宅地建物取引士」となり「士業」・サムライの仲間入りを致します。
また、少し前には賃貸住宅の居住安定化法案として、家賃の督促に制限を設ける法案が国会に出されました。その対象には家主や管理会社まで含まれていました。しかし何とかこれをギリギリで阻止する事が出来ました。
　
税制では、特に租税特別措置法の業界関連法案の多くは時限立法、いわゆる日切れ法案と云われるものが多く、そのたびに期間の延長をお願いしている所です。いつも何とかなっているのであまり気にされていない業者の方もおられるかもしれませんが、結構大変な事なんです。いわゆる軽減税率の適用や住宅ローン控除などの特例の適用などがそれです。
　
今回は、更に一定の改修工事を行った中古住宅の買取り再販に係る不動産取得税の特例措置や住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置等の延長・拡充（最大３，０００万円）などが盛り込まれました。（但し、相続税の改正は予定通り今年から施行されます。）
　
顧問議員の皆さんは色んな政党に所属されています。議会制民主主義において政党の意義はとても重要です。しかし、あくまでも主役は国民であり政党のための政治であってはなりません。
政治は大多数の国民の安全と安心に対し責任があり、これを守ることが最大の使命です。大いに頑張って頂きたいと願っています。
そして、それは行政にしても、また然りです。
　
我々中小・零細の宅建業者は、土木や建設業と違って行政から直接仕事を頂く事は殆んどありません。市民の日常の生活から街づくり、地域づくり、広くは都市計画に至るまで、そこに関わる人と人との生業の中に存在しています。ですから、そこに根差した「街づくり」の重要なアドバイザーとしての役割を担っているのではないでしょうか。

さて、２月は１３日（金）に落語で学ぶ「相続・遺言・後見」というテーマでの、木崎海洋（こころ亭久茶）氏による講演を、ホテルセンチュリー相模大野　８F・フェニックスにて開催します。市民感覚での相談で成功実績を持つ独創的な講演は面白いとの評判のようです。テーマに該当しそうなお客様を伴って耳を傾けに出かけられては如何でしょう。

最後に、当支部のメルマガ創刊１００号を記念し神奈川県宅建協会の坂本会長はじめ相模北の山田支部長、県央東の小笠原支部長、全日相模原の加藤支部長並びに支部顧問の先生方からお祝いの投稿を頂きました。有難うございます。心より御礼申し上げます。
　　

新年賀詞交歓会の報告　

支部顧問・伊藤弁護士からの耳より情報

始期付賃貸借契約の始期到来前の解除

建物賃貸借契約においては，賃料の支払いなどの効力の発生を将来の日とする，いわゆる始期付の建物賃貸借契約をする場合があります。
通常の賃貸借では，契約と同時に効力が発生するのですが，貸主と借主の力関係の中で，そのような，契約の開始日を送らせる契約をするわけです。

このような場合に，借主は契約の開始前であれば，契約を無条件解約することができるのでしょうか。
結論から言うと，始期の前だからと言って，契約は既に成立しているで，借主から解除できるとすれば，あらかじめ解約権が留保されているか，貸主の債務不履行により契約を解除するかのいずれかの場合でなければできないからです。
そこで，もし，借主が期限前に一方的に契約をキャンセルしたら損害賠償を請求することができます。
　
貸主が被る損害というのは，予定されていた賃料をもらえないという損害となります。
もっとも，次の借主が決まれば，そこから賃料収入を得られるので，実際に請求できる損害は，「次の借主を探して賃貸借契約を成立させるまでに通常必要な期間」ということになります。
この通常の期間というのがどのくらいなのかというのは一概には言えないところです。
ただ，一般的に居住用の建物賃貸借契約においては，解約申入れの予告期間は，１，２か月程度とされているので，概ねその程度の期間があれば，次の賃借人を見つけることができると思われます。
そこで，損害賠償の範囲もその範囲とされる可能性が大きいと思います。

もっとも敷金については，契約の効力が生じる前なので，敷金全額を返金せざるをえないと思います。
その中から上記の損害賠償金を控除する扱いをすることになろうかと思います。

みなさんご一緒に!　　参加お待ちしています!

宅建協会
相模南支部

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神奈川県不動産政治連盟

(公社)全日本不動産協会　　神奈川県本部

(公社)全日本不動産協会　　相模原支部

長沢正彦理事長より会員の皆様へ

組合からのお知らせ

　　　　　　　　　　　　　　　 ※ボーリング大会終了後、ラポール千寿閣にて懇親会を行います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第5回　仕事に役立つ住まいと暮らしのコラム

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今月も皆様のお仕事に役立つ情報を掲載させて頂きますので、是非　お仕事に活用して下さいね!

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