公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会　

2015年3月号
No-102

相模南支部メールマガジン　　　

発行責任者　相模南支部長　大塚亮一

製作責任者　相模南不動産事業協同組合理事長　長沢正彦

一雨ごとに春の足音が近づいていますが、皆様にはいかがお過ごしでしょうか？

国際社会では「ウクライナ紛争」・「パレスチナ問題」等の局地的紛争に止まらない新たなテロ組織集団「ＩＳＩＳ」の脅威にさらされ、邦人にも犠牲が及ぶ事態となり、平和憲法の下で平和主義を貫く我が国にも「国民の安全・安心」について「他人ごと」ではない問題として波及しそうな感じです。私たち国民にも真の平和を守るための覚悟を真剣に考えなければならない時代だと感じます。
　
国内でも危険ドラッグや未成年から高齢者に至るまでの一般人による残虐な事件が後を絶たず、経済だけの問題ではなく国民への精神的影響を危惧せざるを得ません。何とか人の英知を結集し、希望の光が見える明るい未来に向かって歩んで行けるよう祈りたいと思います。

さて、支部活動（本部も含め）について幾つかご報告させていただきます。

＜坂本会長・黄綬褒章受章記念式典開催＞

２月１４日、バレンタインデーの日に横浜ベイシェラトンホテルで約３００人の関係者を集め華やかに開催されました。来賓には甘利大臣・黒岩知事・伊藤全宅連会長外、国・地方議員の方々、各界の団体の方々が多数参列され、アトラクションでは五月みどり・小松みどり姉妹による歌謡ショーが行われ盛大且つ活気溢れる中にも和気藹々とした楽しい会となりました。少々ハニカミながらの会長ご夫妻の様子に微笑ましいものを垣間見ることができました。

＜「相模原市空き家対策」に関する支部対応について正副支部長会議開催・・「登録制」を採用！＞

相模原市と３支部連絡協議会との協定による「空き家対策」についての取扱いの骨子が決まった事による「相模南支部」の方向性を協議し、このシステムに参加する会員を「登録制」により募ることとしました。

概略は、空き家に関する相談事案が市の生活安全課に持ち込まれ、所有者から売却の依頼があったとき、その情報を「相模不動産団体・三支部連絡協議会」に提供し、各支部から所有者と交渉する業者を選定し所有者から売却委任を受ける業者を１社選任する、というものです。

各団体において、まだ詰めなければならない問題もありますが取り敢えずスタートしましたのでこのシステムの説明と登録業者の受付を進めることになります。
　（概略のフロー図をリンクします。　→　空き家対策）
　
空き家の問題では「特定空き家対策法」が可決され、税制面で優遇措置が講じられていた土地の固定資産税も「特定」の認定を受けると更地並み課税されるケースが出てくるものと思われます。

支部活動の報告　

支部顧問・井口司法書士からの耳より情報

成年後見制度（２）

前回は、成年後見制度の概要をご説明しました。今回は、成年後見制度の課題について考えてみたいと思います。
　
さて、成年後見人は、成年被後見人の法定代理人ですが、成年被後見人に代わり何でもできるという訳ではありません。
特に、不動産の取引に関連する事柄がよく問題になりますので、成年後見人が注意すべきとされている事項を少しご紹介いたします。

①贈与・・儀礼の範囲の贈与は可能とされることがありますが原則として贈与はできません。よく「本人だったら当然に贈与する筈」と本人の意思を推測して考える人がいますが、このようなことはできません。判断能力を有するときから継続的に行っていた贈与も当然に継続できる訳ではありません。
②相続対策・・相続対策は相続人のために行うものなので出来ないと考えられています。
③不動産処分・・居住用財産の売却は家庭裁判所の許可が必要です。建物の無い土地であっても居住用財産とされる場合がありますので注意が必要です。居住用でない財産の売却も事前に家庭裁判所と協議することが無難です。
④賃貸契約・・居住用財産について賃貸借契約を行う場合は家庭裁判所の許可が必要です。居住用に借りていた部屋（建物）の賃貸借契約を解除する場合も家庭裁判所の許可が必要です。

実務の現場においては、不動産の所有者が認知症になり判断能力を失ってしまったので、成年後見人を選任して不動産の売却をしたいという問い合わせが増えてきました。確かに、このような場合、成年後見制度を利用するほかありませんが、成年後見制度は、成年被後見人のための制度ですので、成年後見人を選任すれば必ず不動産の売却ができるという訳ではありません。不動産の売却が成年被後見人に必要な行為か、成年被後見人に損害を生じさせないか等の視点でチェックされますので、事情を総合的に検討しないで、迂闊に売却の約束をすることは危険です。
　
また、不動産の売却が可能である前提で、成年後見人の選任を申立てたとしても、実際に不動産が売却可能となるまで一定の時間がかかります。成年後見開始審判の申立書を家庭裁判所に提出してから不動産が売却できるまでの流れは、主に、
①申立人や本人・成年後見人候補者との面接
②必要に応じて本人の精神状態の鑑定（１か月位）
③成年後見開始の審判書の送達
④即時抗告期間の経過（２週間）
⑤後見開始の登記申請（２週間位）
⑥後見計画及び財産目録の調整（１か月）
⑦居住用財産の許可審判の手続き（１～２週間位）
⑧不動産売買契約
となり、どうしても時間がかかってしまいます。
　
このように、成年後見制度は、あくまでも成年被後見人を保護・支援する制度であり、成年被後見人のためになるかという視点で検討されます。成年被後見人の不動産の取引に際しましては、契約相手方との思わぬトラブルを避ける意味で、売却そのものが不可能になる可能性が無い訳ではないこと、売却が可能であっても一定の時間がかかることを前提に、種々の説明をしていただく必要があります。

色々と検討事項が多い訳ですが、一方で、成年被後見人の財産を売却しないと生活できないという事案も多くありますので、このような事案の相談がありましたら、じっくりとお話しを聞いていただければ幸いです。

みなさんご一緒に!　　参加お待ちしています!

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長沢正彦理事長より会員の皆様へ

組合からのお知らせ

２月１０日（火）組合主催の新春ボーリング大会を開催いたしました。
参加された皆さんはボーリングで汗を流し、その後は表彰式と懇親会で大いに盛り上がりました。
優勝は木村ホーム（株）の木村さんでした！
参加いただきました組合員の皆さん、お疲れ様でした。

第6回　仕事に役立つ住まいと暮らしのコラム

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