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公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会
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2015年12月号
No-111
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相模南支部メールマガジン |
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発行責任者 相模南支部長 大塚亮一
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製作責任者 相模南不動産事業協同組合理事長 長沢正彦
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●●●宅建相模南支部からのお知らせ●●● |
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もう、今年も一年を振り返るところまでやってきました。皆様にとってのこの一年はどのようなものでしたか?
この国の一年は、いつもとはチョット?違ったものだったように思います。世界の動きもまた然り、そんな感じを受けた一年でした。まだ、ラスト一月ありますから何があるかわかりませんが、平成28年が明るく開けた年となる事を心から願うものであります。
「座間市民・ふるさと祭り」
11月の支部では「座間市民ふるさと祭り」が晴天の秋空の下、にぎやかに開催されました。今年も当支部では恒例となった秋の花鉢1000鉢を市民の皆様に無料で提供させて頂きました。市民の皆様から頂きました募金は、後日座間市に寄付させて頂きます。関わって頂いた役員の方々には心より感謝申し上げます。有難うございました。
「空き家対策協議会」の発足
相模原市では、「空き家対策」に関わる「協議会」を設置する事となり、相模原不動産団体三支部連絡協議会(三支部連絡協)にその構成員の派遣についての打診がありました。
「三支部連絡協」では速やかに会議を開きこれに参加協力する意向を決議しました。第1回目は現在の幹事支部である宅建相模南支部から私が参加する事となりました。任期は2年なので各支部の改選期に拘らず任期まで務める事とし、次期は宅建相模北支部に、その次は全日相模原支部にお願いする運びとなりました。
「協議会」の構成員は、市長、弁護士、司法書士、宅地建物取引士、土地家屋調査士、建築士、学識経験者、自治会関係者(各1名の計8名)との事です。微力ながら何かお役にたてれば幸いです。
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「レインズ」の「ステータス管理」・1月4日からスタート!
本部関係では、いろいろありますが、来年1月4日から、「レインズ」のステータス管理が始まります。大手の顧客囲い込みに対する一手となるか期待されます。「ステータス管理」とは、レインズに掲載されることを義務付けられている「専任媒介」以上の媒介について、その取引の状態を示すことを義務付けたもので、登録必須要件となります。
具体的には、対象の掲載物件は「公開中」・「書面による購入申込あり」・「売主都合で一時紹介停止中」といった三つの表示をすることになります。よって、1月4日には、専任媒介以上の掲載物件は一斉に「公開中」と表示されます。もし、別の表示となる物件は1月4日以降、速やかに変更手続きを取って下さい。
また、これと併せて「依頼者」がその依頼物件がどのように表示されているかを直接「レインズ」に入って見られるようになります。勿論自らの依頼物件だけで、「詳細」部分を見られるようになります。方法は、「レインズ」への登録した際に発行される「登録証明書」に、独自のIDとパスワードが振られ、ログインできるようになります。(依頼者への説明=重要)
4月の課金制度開始など、制度の改変に伴い規定やガイドラインンも改正され、罰則規定も変わって参ります。
詳しくは「レインズ」のログイン画面から確認してみて下さい。
最後に・・・
市場では、ソニー不動産がヤフーと提携して「売主の囲い込み」戦略を開始しました。重説のIT化等も含め、いろんな変化が起きてきています。そんな中、中小・零細の業者が闘い、生き残っていく知恵を協会も皆さんと共に絞っていかねばなりません。団体の強みを集結し、政連を動かし、仲間が力を合わせて勝ち取っていかねばなりません。
今月、支部では青年部会が立ち上がります。若い世代の新鮮な活動に期待したいと思います。また、今月は忘年会やら何やらで飲み会の機会も多くなる事でしょう。くれぐれもお身体には十分気を付けて・・・勿論わたくしもです。 元気に新年を迎えましょう。
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支部活動の報告
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11/1 座間ふるさとまつりに参加致しました。当支部からは花苗1,000鉢と防犯ブザーを配布致しました。 |
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11/26 「三澤太雅」弁護士による重要事項と広告に関するトラブルの判例研修及びグループ分けによる事例研修
を行いました。 |
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支部顧問・伊藤弁護士からの耳より情報
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借地権を担保にとる場合の注意点
貸付をするにあたって,債務者の自宅土地が借地権であることがわかった場合,借地権を担保にする場合には,どのようなことを注意しなければならないでしょうか?
この場合,借地権のみを担保にするというより,借地上の建物に抵当権を設定して,その効力を借地権に及ばせるということになります。
そのときに,何か特別手続が必要というよりも,建物に抵当権を設定すれば,判例上,その敷地の借地権は,当然に,建物抵当権の効力の及ぶ対象物に包含されるものと解されています。
そして,借地権というのは,借地借家法で,十分な保護がされていることで,所有権ではないものの,強力な権利のひとつとされており,土地の評価額の6ないし7割に相当する財産権であるとされています。
そこで,担保価値としては,建物自体の財産価値のみならず,借地権自体も担保価値の評価の対象とすることができます。
そういった意味で,担保として取得する意味は十分にあります。
もっとも,そうはいっても,借地権というのは,所有権と違って,その固有の消滅事由が発生すると消滅してしまうという意味で,絶対的な権利ではなく,状況に左右される権利であることに注意する必要があります。
例えば,具体的には,地代の不払いがあると,賃貸人である地主による解除権が認められてしまいます。そして,地主が解除権を行使すると,担保の対象である借地権自体が,消滅することになってしまいます。そうなると,抵当権の対象は,単に土地上に無権限で存在する建物のみということになります。
この建物の所有権を取得しても,地主から土地明け渡しを求められたら,これを拒否することができなくなるので,競売をしても,誰も建物を競落する者はいません。
その意味で,借地権が消滅すると担保としては全く無意味な状況になってしまいます。
では,債務者が,地代を滞納し始めたら,どのように対応したら良いでしょうか?
債務者が地代の支払いをしていないことが発覚した場合には,速やかに競売を申立てた上で,民事執行法56条に基づいて,裁判所の許可を得て地代を代払いすることにより借地権の消滅を防ぐ必要があります。(代払い制度と言います)
債務者から回収しなければならない貸金があるにもかかわらず,さらに地代を払うのは不合理な事と思われるかもしれませんが,担保価値を維持するためにはやむを得ないと言えます。また,この立替払いをした費用については,回収できないものではなくて,競売事件における配当金の中から,優先的に支払われることになりますので,安心です。
なお,債権者が地代滞納を知らないうちに,抵当権の対象となる借地権が賃料不払いによる解除で消滅してしまっては元も子もありません。
そこで,かような事態を回避するために,抵当権者が地主から,債務者の地代の延滞があった場合には,通知・報告することを内容とする書面を交付してもらう場合があります。
地主としても,地代をもらえないよりは,代払いによって支払いをしてもらった方が有利と考える場合もありえます。
もっとも,かような書面の交付を受けていても,地主からの通知は,いわばサービスとしてなされるものであって,抵当権者と地主との間に,直接的な契約関係があるわけではありません。
そのため,このような書面の交付を受けていたとしても,地主が抵当権者に通知せずに借地契約を解除しても,地主に抵当権者に対する義務違反があったと認められないとされています。
東京地方裁判所平成11年6月29日判決でも,土地賃貸人が借地上の建物の根抵当権者に対して,「賃料不払を理由とする土地賃貸借契約解除をする場合には,あらかじめ根抵当権者に対して通知をする」旨の記載がある承諾書を差し入れた場合において,右通知を怠った土地賃貸人の解除権行使が制限されないとしていますので,注意が必要です。
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<平成27年度会員移動> |
<11月> |
○代表者変更 ハッピーハウス 株式会社 (ひまわり1班) |
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変更後 石澤 夏希 |
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<地区長会> |
日 時:平成27年12月18日(金) 午後3時~ |
場 所:支部事務局8階会議室 |
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<宅地建物取引業者名簿等の閲覧業務の年末年始臨時休業について> |
宅地建物取引業者名簿等の閲覧業務について、県では、平成27年12月21日(月)から28日(月)までの期間に資料 |
整理を行うため、以下期間は閲覧ができませんのでお知らせします。 |
閲覧休止期間 平成27年12月18日(金)から平成28年1月3日(日)まで |
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<相模南支部年末年始休業について> |
平成27年12月29日(火)~平成28年1月4日(月)は休業とさせていただきます。 |
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みなさんご一緒に! 参加お待ちしています!
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宅建協会 相模南支部
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既にご存知の方も多数おいでの事と思いまずが、宅建相模南支部もFacebook(フェイスブック)に デビューしております。
支部の行事や、イベントのお知らせ、また その様子等をリアルタイムにUPして参りますので、 既に利用している会員の方はもちろん、えっFacebookって何? と言う方も、このタイミングに是非 参加して楽しんで下さい。
宅建協会でも他の支部は既に参加している支部もありますし、業界仲間も多数参加しています。
疎遠になっていた旧友に再会できたり、中にはビジネスに利用している方も多数おります。
パソコン、スマートフォン等をお持ちであれば、誰でも、無料で、いつでも、簡単な操作でスグに 加入、利用できます。
これからはネット上でも、支部の情報交流しましょうね! 待ってますっ!!
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参考にご覧下さい
他の支部等の
Facebookです。 |
(公社)神奈川県宅建協会 相模北支部 |
(公社)神奈川県宅建協会 横浜西部支部
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(公社)神奈川県宅建協会 横須賀・三浦支部
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神奈川県不動産政治連盟
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(公社)全日本不動産協会 神奈川県本部
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(公社)全日本不動産協会 相模原支部
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●●●相模南不動産事業協同組合からのお知らせ●●● |
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長沢正彦理事長より会員の皆様へ
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今年もあっと言う間に1年が過ぎようとしています。
師走に入ると何だか気が競って来る気がしますが皆様は如何でしょうか? 良い年であったかどうだったのか、平凡な日々が続いただけだったのか、何かをやり残したと思う何とも言えぬモヤモヤ感があるのは、やはり好況感を実感できないからでしょうか。
さて、11月9日(月)に第4回理事会を開催いたしました。まず支部業務・事務受託について議論し、現在組合が受託しております南支部からの業務および事務受託についてより詳細に内容を明記し、各受託内容により担当部署を取り決めておく事により南支部支援窓口の担当部会長を明確に出来る事を目的とし決議しました。
1、メルマガ編集、発信、推進等 ------------ IT事業部 ITチーム
2、安心、安全地域環境推進等 ------------ 総務組織部
3、イベント設営事業等 ------------ IT事業部 コミュニテイチーム
4、斡旋、福利厚生支援等 ------------ 金融保証部
当然、南支部支援業務は担当事業部だけでなく、組合理事全員がサポート協力し行っておりますが、業務担当窓口を明確にする事により一層風通しの良い関係が築けると思っております。
また、前号でお知らせした通り今年より相模大野に本社があります「メイプルフーズ(株)」と提携を結び、お正月向け「おせち料理」詰め合わせ等の販売取次を取り扱う事となりましたが、提携時期が遅かったため締切が直近になってしまい申し訳ありませんでした。組合の収入は組合員の皆様からの賦課金収入、不動産会館等の家賃収入、支部支援事業収入、提携企業からの手数料収入等が主なものとなっておりますが、近年廃業等による組合員の減少等による減収分を補うため、組合収益の確保のため、資金繰りの改善と事業の硬直化を見直すため、組合員の皆様への福利厚生の一環として「おせち料理」の斡旋をする事となりました。
議会に先立ち、災害時に対応すべき緊急課題「トイレの問題」の解決について、支部顧問の佐藤明三郎氏並びに(有)レイノ代表取締役 今村智信氏より被災持に使用する非常時備蓄トイレの備蓄庫を新設自動販売機に無償併設する事により、災害時の設置者や地域住民の方々のトイレの備蓄を図る事が出来る、身近にある自動販売機を利用して地域貢献活動に取り組んでみてはとの説明を受けました。ご興味のある方は組合事務局までご連絡ください。
今年も残すところ1ヶ月、「終わり良ければすべて良し」のことわざ通り、残りラストスパートをかければ何か来年に繋がる物が見えて来る気がします。マンション基礎杭の改ざん偽装や消費税軽減税率、TPPに南シナ海、パリのテロ事件とニュースには事欠かない昨今ですが、不動産業界には夢のあるニュースが有りますように、ITを駆使しての不動産取引も良いですけど末端にいる我々が実感出来る夢の持てるニュースを来年こそはほしいものです。
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組合からのお知らせ
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<理事会> |
日 時:平成27年12月15日(火)午後4時~ |
場 所:支部事務局8階会議室 |
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皆さんこんにちは、今回はバンカー脱出のお話をさせていただきます。
バンカーで何打損していますか…? すぐに答えられるアベレージゴルファーは少ないと思います。それは18ホール中何度かミスは出るが、脱出するだけなら別段出せないことはないと考えているからではないでしょうか?
とにかくバンカーが苦手で、一発で出せないこともしばしば・・・。そんなゴルファーのみなさんに、バンカーショットで必要な3つのポイントをお教えします。
そのポイントとは、【1】アドレス時の手首の角度、【2】グリップ、【3】スイング円弧のイメージです。この3つさえ押さえてしまえばバンカーの苦手意識なんてすぐになくなるかもしれません。簡単にできるので、ぜひ試してみてください!
そして、違和感はあると思いますが、サンドウエッジのフェイスを開いてかまえることです。「バンカーでは、クラブヘッドがボールに当たるより先に、ソール部を砂に当ててバウンスを使います。それがフェースを開く理由です。フェースを開くとリーディングエッジ(刃)より先にバウンスが着地し、バウンスを使うことで砂に潜らず滑り続けることができます」。フェースを開いて、バウンスをボールの手前の砂に当てる。まずはその基本を理解しましょう。
★GBのゴルフコラム★――by GB
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【第103回 パソコン使いこなしA to Z】ご紹介 Part34
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今回は互換表示設定についてご紹介したいと思います。
互換表示設定
Internet Explorer11など新しいブラウザで一部のサイトを開くと、サイトの表示が乱れて正常に表示できないことがあります。
これはサイトのデザインが新しいブラウザに対応していないためです。
このようなサイトは、ブラウザの互換表示機能を使う事で正常に表示することができる場合があります。
Internet Explorer8~10では「互換表示ボタン」という機能がありましたが、互換表示で利用するドキュメント機能が非推奨というステータスに変わったため、「互換表示ボタン」も表示されなくなりました。
Internet Explorer11での互換表示を行う方法
ウィンドウの右上にある「ツールのアイコン」をクリックし、「互換表示設定(B)」をクリックします。
「追加するWebサイト」に互換表示を行いたいドメインを入力し、「追加」をクリックします。
「互換表示に追加したWebサイト」にドメインが追加されたことを確認し閉じるをクリックすると、設定が完了し、古いInternet Explorer相当で動作します。
Internet Explorer11では「互換表示設定」にて指定されたドメイン名(URL)のWebサイトは、
Internet Explorer7の動作を再現します。
それでも解決しない場合
ポップアップブロック設定や互換表示設定を行っても、正常に表示・利用する事ができないサイトの場合、FirefoxやChromeなど異なるブラウザで表示・利用できないか試してみてください。
今回は互換表示設定ついて少しご紹介いたしました。
次回も実用的な機能をご紹介したいと思いますので、お楽しみに★
【お問合せ】 株式会社テイト 福岡県福岡市中央区薬院3-11-32 ジートラスト薬院3F
担当:鈴木順子まで
TEL: (092)532-3555 FAX:(092)532-5504 Email:toiawase@teito-net.com
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第14回 仕事に役立つ住まいと暮らしのコラム
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いつも 南支部の皆様にはお世話になっています、マイナビ賃貸です。
今月も皆様のお仕事に役立つ情報を掲載させて頂きますので、是非 お仕事に活用して下さいね!
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【「マイナビ賃貸」とは?】
「マイナビ賃貸」は全国の賃貸物件情報を掲載する賃貸不動産ポータルサイトです。
総合トップページのほか、新入生、新社会人、新婚・カップルなどユーザーに合わせた
特別なトップページを用意し、ユーザーの多様なニーズに合わせて賃貸物件情報をお届けしています。
物件情報の掲載については、お気軽にご相談下さい♪
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少額短期保険ならお任せ下さい。 |
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マイナビ賃貸でお部屋探し |
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支部会員も随時好評掲載中! |
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バナー広告の募集 |
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毎月、南支部会員や、県本部、関係先約350件以上を発信するメールマガジンに、バナー広告を掲載を お考え頂ける会員、また取引企業様は是非、この機会に掲載をお願い致します。
お問い合わせ頂ければ、メルマガ担当者よりご連絡させて頂きます、この機会に 是非 お問い合わせ、
ご連絡をお待ちしております。 |
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ご意見・ご要望・ご提案・情報等をお待ちしております。ご連絡はこちらまで、
このアドレスは配信専用ですので 返信は上部よりお願い致します。 |
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メールマガジン製作メンバー(Facebook含む) |
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相模南支部 広報啓発委員会 |
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折笠 正治 、 小川 邦明 、 渡辺 智 、 鎌田 祐史 |
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相模南不動産事業協同組合 コミュニケーション事業部 |
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根津 隆二 、 岡崎竜太郎 |
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支部・組合事務局 林 晴美(企画・取材・編集・発信) |
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企画・製作・著作 宅建相模南メールマガジン製作委員会 |
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