公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会　

2016年4月号
No-115

発行責任者　相模南支部長　大塚亮一

製作責任者　相模南不動産事業協同組合理事長　長沢正彦

　会員の皆様、今年も「さくら」の季節を迎えました。お元気でしょうか。
　４月の２日（土）・３日（日）、恒例の相模原市民「さくら祭り」が市役所通りで開かれます。
　当支部も三支部連絡協議会のメンバーとして例年のブース（税務署前信号）で相模北・全日相模原支部と共に参加し、２０００個の花鉢を市民に無料配布します。昨年は選挙の関係で「若葉まつり」でしたが、今年は開花のタイミングとも絶妙かな・・・ちょっと距離がありますがお時間がございましたらお運び下さい。

　４月というと新年度。今年は役員改選期となりますが、現役員の皆様には、続投される方も退任される方も５月の支部総会を経て６月の本部総会まで、今少し頑張って頂きます。
　また、本部総会（６月３日）では２年前の改選期に選出されました「代議員」の方々の出番が参ります。宜しくお願い致します。


４/２（土）・４/３（日）相模原市民「さくら祭り」開催
　恒例の花鉢２０００鉢プレゼントを今年も実施します。市役所通り・税務署入口信号の前です。花見方々お出かけ下さい。また、例年通り市民の皆様から頂いた募金の浄財は、市の「緑の基金」に寄付させていただきます。

青年部会、組合との共催でボーリング大会開催・・・大盛会でした。
　熊切和人部会長はじめ、青年部会、組合理事の皆様、ご苦労様でした。大会では長老格の青山さん（エステート青山）が、１ゲーム目、なんと「１９６」という驚異的ハイスコアを叩き出し圧勝されました。・・・スゴ～イ！！

空き家協定で初の成果・売却成立
昨年、相模原市（生活安全課）と相模不動産三支部連絡協議会で締結した空き家対策に関する協定に基づく案件（相武台）が、登録業者から選任された相模南の会員によって売却が成立しました。民泊関連法の改正等も含め、これからも空き家の解消に向けてのご協力、宜しくお願いします。

レインズ課金開始
４月１日より、レインズの検索についての課金制度が始まります。当座は売買、賃貸とも月間の検索(一覧・詳細)が３０００件以上及び成約検索が５００件以上からの課金ですので、対象会員はそんなに多くはないと思われますが、外部に委託して特別なソフトを使い大量にダウンロードして利用（これは利用規定違反です）している方は、思わぬ多額の課金が請求される可能性もありますので注意が必要です。

　暖かい春の訪れです。皆様にとって今月も幸多き時となりますように願っております。
　　　　　　　　　　　　　

支部活動の報告　

支部顧問・伊藤弁護士からの耳より情報

保証人をたてる約束について

　賃貸しているアパートに，新入居者と契約をする際に，「保証人を必ずたてる」と約束をしたのに，半年以上放置されていたとします。

　この賃借人は，家賃の支払能力がとても心配だったので，保証人をたてるというのが，賃貸するための絶対条件でした。

　このような場合に，契約を解除して退去して貰うことは可能でしょうか。

　この点，保証人をたてることが絶対の条件となっている場合には，その後，その約束を守らなかった場合には解除できる可能性があります。

　保証人をたてる約束というのは，賃貸借の付随的な義務ということになると思いますが，かような義務違反が，家賃の滞納と同様に，賃貸借の重要な債務不履行として契約解除の原因となるかどうかが問題です。

　この点，東京地裁平成２５年７月１７日判決があります。この判例の事案では，保証人を立てないことで賃貸借契約が不成立となるかどうかが争われましたが，その点については，判例は，保証人の署名を賃貸借契約が成立するための要件とはしておらず，契約自体は成立しているものとしました。

　しかしながら，この事案では，賃借人の資力に不安があったために，保証人を立てるということが契約の重要な要素とされていました。

　ところが，賃借人は，６ヶ月にわたって保証人をたてることをしなかったために，賃貸人との間の信頼関係は破壊されたとして，契約解除が認められたものです（そればかりか，本人は生活保護申請中だったにもかかわらずそのことを秘していたようです。）

　本件では、賃貸人にとって保証人の署名が重要な要素となっていたことから，上記の結論となっています。

　それ故，一般的に，保証人をたてなければ，契約解除が認めらるということではないことに注意が必要となります。

　逆に，連帯保証人の署名の有無にかかわらず，賃貸人か賃貸する意思があったような場合には，このような結論とはなりません。

　それゆえ，仲介業者としては，保証人の有無というのがどの程度の重要性を持っているかを，事案ごとに把握して，保証人が絶対条件の場合には，後のトラブルを防止するために，安易に契約を締結しないという態度をとることが必要です。

みなさんご一緒に!　　参加お待ちしています!

宅建協会
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長沢正彦理事長より会員の皆様へ

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