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公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会 |
2016年9月号 |
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相模南支部メールマガジン |
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発行責任者 相模南支部長 大塚亮一 |
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製作責任者 相模南不動産事業協同組合理事長 長沢正彦 |
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皆様、夏休みは如何お過ごしになられましたか？ なんだかんだ言っても矢張りオリンピックは世界の祭典ですね。日本も頑張りました。史上最多、４１個のメダルを獲得。 それも劇的な闘いぶりでしたね。最後まで諦めない姿を何度となく見せてくれました。 夏休み、少し骨休めしよう・・なんて思っていたけどとんでもない。日本の代表として一所懸命頑張ってくれた選手達から、熱いメッセージと眠れない真夏の夜をプレゼントされてしまいました。都知事問題、忌まわしい事件など心の晴れない日々が続く中、素晴らしい感動と心地良い清涼感を与えてくれた彼等に大きな拍手と感謝を送ります。 次はいよいよ東京オリンピック・パラリンピック。さまざまな話題を抱えどのようなパフォーマンスを世界に示すことができるでしょうか？ 一生の内二度も、この世界の祭典を目にすることができる私はとても幸せだと思います。（勿論、あと４年は健康でいなくてはなりませんが・・・） 戦後復興の証、世界の仲間に入れたのだという感慨の中での昭和３９年（１９６４年）・・・そして私たちは戦後７５年を経た２０２０年のこの祭典をどんな思いで迎えるのでしょう。 |
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| ８月は、広島・長崎の原爆の日、そして終戦記念日と先の戦争にまつわる行事がありますが、その最中に陛下の「お気持ち表明」という歴史的なお言葉がありました。 そんな時、ＮＨＫで京都五山の送り火のライブ中継がありました。生憎の雨となってしまいましたが、地元の保存会の方々の並々ならぬ先祖への思い、伝統に育まれた継続の力、老若男女を問わず一途に火を焚き先祖を送る、その感謝と祈りの儀式に荘厳なる崇高さを感じました。人々が団結して伝統を守っていく姿は、ただ単に古いものを守るというだけではなく、新たな何かを見出すことができる、実に美しいものだと感じました。 そして、これもＮＨＫの放送で知った事ですが、アメリカの軍部では原爆投下の最優先地として京都は外せない場所となっていました。しかし、その後トルーマン大統領による京都投下の命令は下りないまま、広島・長崎への投下となったそうです。これにて京都は「被爆地」とならず終戦を迎える事となりました。 ふと、この事と五山の送り火を重ねて見たとき、この壮大な儀式が先の戦争で我が国と関わったすべての犠牲者への哀悼も含む平和への祈りとして京都から全世界に発信する事が出来たら素晴らしいだろうなあ・・・なんて思いを脳裏に描いていました。 さて、政令市である相模原市では各業界団体からの要望・提案について市議会議員団によるヒアリングが行われます。８月には公明党・自民党と神奈川県宅建政治連盟の相模南地区連盟との間で政策等に関する要望・提案を行いました。※要望・提案等の内容はここをクリックして下さい。 また、８月２９日には相模原市都市建設局まちづくり計画部長の荻野様と行政にまつわる懇談会・意見交換会が行われました。９月に入ると支部講習会・実務指導等が予定されています。 台風が日本近海で盛んに発生し、いつの間にか九州ではなく北海道が台風銀座になってしまったようです。 残暑厳しき折、こまめな水分補給に努め秋の商戦に向けて頑張りましょう。 |
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| 成年後見制度と不動産売買 高齢社会の日本では、今後、高齢の方が不動産を売却することが多くなっていくと思います。もちろん、高齢の方であっても、元気なうちに自分自身の判断で不動産の売却ができる場合は何の問題もありませんが、判断能力が衰えが目立つようになり、例えば、施設に入所することになったので、住まなくなった不動産を売却しようというような場合には、その方が売主となって不動産の売却が可能なのかについて慎重な判断が必要です。 これは、不動産を売却するという法律行為は、日用品の購入と異なり、とても難しい判断をすることになりますので、高い判断能力が求められているからです（民法１３条１項３号）。 意思能力のない方（行為の結果をきちんと理解して判断する能力のない方）が行った法律行為は無効です。意思能力の有無は一律に判断できませんので、行為の種類ごとに判断されることになります。普通のことが問題なく出来ていたとしても、上述のとおり、不動産の売買には高い判断能力が求められますので、不動産の売買契約については無効であるとされることもあり得ます。 ところで、高齢の方の判断能力が衰えてしまったような場合には、成年後見制度を利用すれば、不動産の売却は可能となる場合がありますが、必ず売却ができるという訳でもありません。 成年後見人が、成年被後見人の不動産を売却する場合には、成年被後見人の意思、回復の見込み、不動産売却の必要性、契約内容の相当性等々を総合的に勘案して判断します（推定相続人等周囲の方の意思はほとんど関係ありません）。また、売却する不動産が高齢の方の居住用の財産と判断される場合には、家庭裁判所の許可が必要ですし、居住用か否かに関係なく、成年後見監督人が選任されている場合には、成年後見監督人の同意も必要となります。 例えば、多額の預貯金を有しており、早急に不動産を売却する必要性が強く認められないというような場合等にあっては、最終的に不動産の売却が認められないということが無い訳ではありません。 このように、成年被後見人の不動産を売却する場合には、慎重な判断が必要となるケースがありますので、顧客に対しては、十分な説明が必要です。 |
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| ＜平成２８年度会員移動＞ ＜８月＞
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みなさんご一緒に! 参加お待ちしています! |
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今年の夏は、リオオリンピックに始まり台風によって終わろうとしています。オリンピックでの日本人選手の活躍には目を見張るものがあり、普段あまり見る事の無い競技も深夜のテレビで見る事も多く、眠たいはずの昼間はビール片手に高校野球と毎日が感動と睡魔との戦いでしたが皆さんはこんな事は無いでしょうね。 オリンピックのメダル獲得数も過去最高となり新聞、テレビでは毎日がメダルラッシュと報道されていましたね。女子重量挙げでの逆転銅メダルや、陸上男子４００メートルリレーでの個人のスピードは劣っていても４人の力を結集しバトンパスワーク のテクニックでの銀メダル獲得は如何にも日本人らしいと思いましたし、女子レスリ ングでの個人４連覇の偉業が達成されたりと誇りに思う事も多くありましたが、同じく女子レスリングでは大本命の吉田選手が銀メダルに終わり、これも一つの時代の区切りかなと思うところです。 企業でも全盛を誇った大企業が戦略を誤ったり、コンプライアンスを甘く見ていたり、伝統を守ることに執着し時代に乗り遅れたりなどで収益が悪化し合併・吸収などにより他の企業の傘下に入るのは時代の流れのようです。以前は日本経済を牽引していた造船や鉄鋼・家電などは次々と外国企業との競争力に敗れ業界再編され今に至っています。自動車も国内販売は厳しい状況が続いており海外に依存しているのが現状です。 今、急速に伸びているＩＴ関連もＡＩ（人口知能）やＩＯＴ（インターネットでのモノの情報ネットワーク）など、これからの生活を一変させると期待される技術も、いつかそれに優る技術が開発されアッと言う間に過去の産物になってしまうかもしれません。近年めまぐるしく社会が変革して行くなか、逆に自然相手に多くを望まず、不便を楽しむ人間らしい生活を求める方も多いようです。 我々不動産業界も、国土交通省によるＩＴ重説の実施試験が全国２４６社が参加し始まってから１年が過ぎましたがＩＴ重説は時期の問題だけで間違い無く解禁されます。実施されれば買主や借主、海外投資家の利便性は大きく向上すると思いますが、売主や貸主、賃貸管理業者とのトラブルは多くなるように思います。物件を見ない又はＷＡＢでの現地確認や内見で契約を進めて行く訳ですから、入居後にイメージが違うとか実測したら広さが違ったとか、いろいろな理由で契約無効をや賠償請求を主張するトラブルが発生するのではないか。 また、国土交通省は性善説を前提にこの制度を作ると思いますが、中にはこの制度を悪用する消費者や業者が出て来る事は予想されます。医薬品や金融商品もネットは販売が解禁され様々な問題点が出てきましたが不動産業は契約したら終わりではありません。賃貸なら契約から解約まで関係が続く訳ですから制度導入にあたり消費者を始め取引に関係する者がトラブルにならないような制度設計をお願いしたいと思います。 ８月２３日（火）に今年度最初の事業として賃貸事業部会による勉強会を「賃貸業 務に関する問題点」をテーマに２６名が参加し、座長を組合副理事長の萩原 雄二氏 にお願いし支部８階会議室にて行いました。 最初にアットホーム（株）原 直人氏より不動産広告の規制について具体的に解説して頂き、次いで今試験段階のＩＴ重説の実施状況等について説明を受けました。その後、各参加者からの具体事例を基に解決策について議論致しました。 今回出た諸問題は、家賃滞納、ごみの投げ捨て、騒音やクレイマー問題、室内に物 を溜め込み居住空間の無い入居者、行方不明でまったく連絡の取れない入居者（家賃は毎月入金する）、入居に際し貸主の理解が必要な方への対応、告知事項について、ポータルサイトへの情報発信に関する問題、等々様々な問題が提起され、各問題に対し実際に行った対応・対策について話し合って頂き、法律が絡む問題については法律 の専門家に相談し回答を得る事を確認し２時間の勉強会を終了いたしました。 今後も今回のような実務を担当している現場の声を聞くことの出来る勉強会を開催致しますので、まだ参加された事の無い方、同じ仲間の声を聞くことで今後の仕事の上で何か役立つ事が有ると思いますので次回は是非参加して頂ければと思います。 |
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| ＜意見交換会開催＞ ８月２３日（火）組合主催「不動産賃貸事業における意見交換会」が行われました。 組合員の皆様が日頃から業務上で困っていること、トラブルや諸問題等、他社ではどうしているの？という事柄に対しディスカッション形式により気軽に出し合っていきながら、解決策について議論することが出来ました。 また、アットホーム（株） 県央・湘南営業所 所長 原 直人氏をお招きし「誇大広告とならない為の注意点」と題し、広告の規制について分かり易くご説明頂き、ＩＴ重説の現状等についてもお話頂きました。
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相模南支部 広報啓発委員会 |
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澤村 太陽 、 平原 潤 、 高橋 学 、 飯島 高行 |
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相模南不動産事業協同組合 ＩＴ事業部 |
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日比野 眞久 、 大場 直 、 折笠 正治 |
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支部・組合事務局 林 晴美(企画・取材・編集・発信) |
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企画・製作・著作 宅建相模南メールマガジン製作委員会 |
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